导读房屋买卖合同补充协议书，说明1.本《生鲜乳购销合同（示范文本）》由农业部、工业和信息化部、国家工商行政管理总局制定，供生鲜乳收购人、销售人、见证人签订生鲜乳购销合同时使用；2.本合同中所称的生鲜乳是指未经加工的奶畜原奶；3.本合同相关条款中的空白处，供收购人和销售...

此生鲜乳购销合同（示范文本）适用于甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商，双方同意签署协议，在协议期限内按照协议约定或者依照法律规定履行义务，文本内容仅供参考，具体合同内容请委托专业律师起草，如因本合同产生的任何责任，与本文作者无关。

说明

1.本《生鲜乳购销合同（示范文本）》由农业部、工业和信息化部、国家工商行政管理总局制定，供生鲜乳收购人、销售人、见证人签订生鲜乳购销合同时使用；

2.本合同中所称的生鲜乳是指未经加工的奶畜原奶；

3.本合同相关条款中的空白处，供收购人和销售人自行约定或补充约定。

4.本合同的见证人，根据收购人和销售人的约定，作为选择性条款。

合同编号：________________

生鲜乳购销合同（示范文本）

收购人：________________

销售人：________________

见证人：________________

根据《中华人民共和国民法典》和《乳品质量安全监督管理条例》的规定，收购人与销售人在平等、自愿、公平、诚信的基础上协商一致，经见证人见证，签订本合同。

第一条 收购时间与数量

1.收购时间为______年____月____日至______年____月____日。

2.收购量为______公斤/月，收购量上下浮动范围为：______%。

第二条 收购价格

生鲜乳收购基准价格为______元/公斤，当地有生鲜乳价格协调委员会并公布交易参考价格的，收购人和销售人应参照交易参考价格协商确定生鲜乳收购价格。

为鼓励销售人提供优质生鲜乳，生鲜乳最终收购价格按收购人和销售人商定的质量等级有所浮动。生鲜乳质量等级应根据蛋白质含量、脂肪含量、非脂乳固体、菌落总数、体细胞数等指标确定。生鲜乳计价方案经收购人和销售人协商一致作为本合同的附件。

第三条 质量要求

1.生鲜乳应符合下述质量要求：

（1）乳品质量安全国家标准；

（2）收购人与销售人商定的其他质量标准，作为本合同的附件。

2.生鲜乳有下列情况的，销售人不得销售、收购人不得收购：

（1）经检测不符合健康标准或者未经检疫合格的奶畜产的生鲜乳；

（2）奶畜产犊后7日内的初乳，但以初乳为加工原料的除外；

（3）在规定用药期和休药期内的奶畜产的生鲜乳；

（4）掺杂使假或者变质的生鲜乳；

（5）其他不符合乳品质量安全国家标准的生鲜乳。

3.销售人交售的生鲜乳在生鲜乳收购站挤奶的，应遵守生鲜乳收购站的操作规定；销售人自行挤奶的，要确保盛奶、挤奶器具清洁，不得使用塑料及有毒有害容器。

4.贮存生鲜乳的容器，应当符合国家有关卫生标准。

第四条 结算方式

1.收购人应于本条第2款约定的付款日期前至少两日，书面通知销售人结算货款的相关数据。如销售人对以上数据有异议，应于收到以上数据之日起两日内以书面形式提出，否则视为销售人无异议；异议期间，收购人不支付货款，不承担逾期付款违约责任，但无异议部分的货款仍需按约定支付。异议解决后，收购人应在两日之内支付异议部分的货款。

2.收购人应按照生鲜乳收购量按月支付货款，即当月结算并支付上个月的货款，具体付款日期为每月的______日前，支付地点为合同履行地。

第五条 检验方式

1.收购人对销售人提供的生鲜乳进行抽样检验，并在收购之时起4个小时内公布脂肪含量、蛋白质含量等各项计价指标和其他常规检验结果。销售人对收购人公布的脂肪含量、蛋白质含量等各项计价指标和其他常规检验结果有异议的，应当在接到检验结果之时起8小时内，持质量检验单到具有相应资质的生鲜乳质量安全检测机构申请复检，由当地奶业协会根据检测结果出具调解意见。若确为收购人检验结果错误则须赔偿销售人的损失，并承担检测和调解所发生的费用。

2.收购人应将有异议的生鲜乳样品留存48小时以上。

3.收购人与销售人对数量发生争议时，以国家计量基准器具或者社会公用计量标准器具检定的数据为准，检定结果由收购人和销售人签字后各留一份。

4.销售人应当接受收购人对生鲜乳的检查及取样工作。

5.在本合同有效期内，如任何一方发现在生鲜乳生产、收购、贮存、运输、销售过程中存在或者可能存在添加任何物质的情况，应当立即向合同履行地人民政府畜牧兽医主管部门举报，并留存相关证据。

第六条 交付时间和方式

1.销售人送货的时间为每日______时至______时。收购人收购的时间为每日______时至______时。

2.经过称量、抽样、初步质量检验、签单，完成交付过程。

3.销售人无法按时送奶或收购人无法按时收奶，应在至少24小时之前以______方式通知对方，并承担给对方造成的损失。

第七条 履行地和履行期限

1.本合同履行地为______生鲜乳收购站；

2.履行期限为______年____月____日至______年____月____日；

3.合同到期如需续签的，则应在合同到期前完成新合同的签订；收购人和销售人中任何一方不同意续签的，应在合同到期前至少三个月书面通知另一方。

第八条 合同的变更和解除

1.本合同经收购人与销售人协商一致，并达成书面协议，可以依法变更或解除。

2.发生不可抗力时，收购人和销售人可协商调整购销数量。因不可抗力导致无法履行合同的一方应当自不可抗力发生之日起日内以书面形式通知对方，并在______日内提供有关机构出具的证明。

第九条 违约责任

1.收购人或销售人未按本合同第一条约定的时间和月收购量收购或销售生鲜乳的，当月应向对方支付违约金______元。

2.销售人出售的生鲜乳不符合本合同第三条的约定，收购人不予收购，由此造成的经济损失由销售人承担。

3.收购人不按时收购、随意提高标准、限收或拒收符合质量标准的生鲜乳，由此给销售人造成的损失应当由收购人承担。

4.收购人违反本合同约定，拖欠销售人生鲜乳货款的，应当从合同约定支付货款之日起，按日支付拖欠金额万分之______的违约金，并继续履行支付拖欠货款的义务。

5.因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第十条 争议解决方式

本合同履行过程中所发生的争议，应由收购人与销售人协商解决或提交当地奶业协会调解解决；协商或调解不成的，收购人与销售人可采取以下方式解决：

1.销售人为中小规模养殖场（户）的，应提交本合同第七条所述合同履行地有管辖权的人民法院诉讼解决；

2.销售人为大型养殖企业的，提交收购人与销售人协商约定的争议解决地人民法院诉讼解决。

第十一条 其他

1.本合同经三方签字或盖章生效，本合同一式三份，三方各执一份。未尽事宜，各方可协商签订书面补充协议。本合同附件以及补充协议具有同等的法律效力。

2.本合同的见证人原则上应为本合同第七条所述合同履行地的奶业协会，当地没有奶业协会的，可为收购人、销售人共同认可的独立个人或组织。见证人不得因见证行为受益。

收购人：________________（盖章）

地址：________________

邮编：________________

________________

电子：________________

法定代表人：________________

委托代理人：________________

日期：________________

销售人：________________（签字或盖章）

地址：________________

邮编：________________

________________

电子：________________

法定代表人：________________

委托代理人：________________

日期：________________

见证人：________________（签字或盖章）

地址：________________

邮编：________________

________________

电子：________________

法定代表人：________________

委托代理人：________________

日期：________________

签订房屋买卖合同半年后买方违约，卖方可否主张期间房价下跌造成的损失？

案情简介

2021年10月24日,李某与陈某签订《存量房屋买卖合同》，约定李某将一套位于南京市新湖大道的房屋出售给陈某，房屋总价款为198万元，双方约定于2022年5月31日前陈某一次性支付房屋价款，李某配合办理房屋权属转移登记，任何一方逾期不履行约定义务，构成根本违约的，应向守约方支付违约金（金额为房屋总价款的20%）。合同签订当日，陈某向李某支付购房定金10万元。

后陈某因资金紧张，不能按时支付房屋价款，请求李某给予宽限期。双方又于2022年6月1日签订《补充协议》，约定陈某应于2022年6月30日前支付剩余房屋价款188万元，李某配合办理房屋过户登记手续，如陈某仍不能按约履行支付义务，则视为根本违约，双方解除合同，陈某向李某支付相应违约金。

补充协议约定期限届满后，陈某仍未能支付剩余购房款188万元，李某遂向陈某发出解除合同的通知，并向法院提起诉讼，要求陈某支付违约金39.6万元，以弥补半年多以来房价价值下跌给其造成的损失。

法院判决

被告陈某向原告李某支付违约金13万元。

本院认为，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告陈某未依约履行付款义务，经原告李某多次催告仍不履行，导致合同无法继续履行，构成根本违约。双方于2022年7月19日解除《存量房屋买卖合同》，本院予以支持。

关于合同解除后的违约责任承担，违约金额应当结合守约方实际损失确定，违约方承担的违约责任不应过分高于或低于其因违约行为给对方造成的损失。本案中，双方约定违约金额为房屋价款的20%，即39.6万元。法院经市场评估后发现与案涉房屋户型、面积、区位大致相当的房屋2022年7月左右的成交价均在160万-170万左右，与双方签订房屋买卖合同时相比房价有所下跌，但原告主张的违约金金额明显高于因房屋价值下跌造成的实际损失，法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋价格下跌等综合因素，酌情将违约金金额调整为23万元，扣除被告已支付定金10万元，被告还应向原告支付违约金13万元。

法官说法  

购房人违约致使合同目的不能实现，房屋买卖合同解除后，出卖方主张购房差价损失是否能够得到支持？房屋价值是房屋出卖方在订立合同时可以预见到的，其在合同履行后能够获得的相对确定的利益，因此购房差价损失可以作为合理预见范围内的可得利益损失予以赔偿。

关于购房差价损失如何计算问题，在房屋市场行情随时变化的情况下，确定房屋市场价值应以守约方行使合同解除请求权时的房屋市场价值确定，进而与购买价格之间的差额来计算损失。房屋市场价值一般情况下应比照类似房屋，比如同幢相同楼层及户型、相邻幢同楼层及户型、相同区域内房屋在同一时期的市场成交价来确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。同时适用减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等进行综合认定。

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：南京市中级人民法院

购房合同有地下1层实际却没有，城固八佰置业给出3种解决办法

“我就想问一下当初签这个合同的时候，验收方是怎么通过验收的？他们为啥现在出问题了，不当面给我们解决？”近日，有城固县八佰锦熙小区9号楼的多位业主向华商报-二三里资讯反映，他们之前的购房合同上明确有地下一层，结果实际交付却没有，原本想着可以直接从电梯下到地下停车位，但现在得从其他楼栋绕行上下，给他们的出行带来很大的不便。

8月24日，【小里帮忙】栏目来到位于汉中市城固县的八佰·锦熙小区，了解业主所反映的问题。

“买房的时候，他们宣传就说是什么人车分流，小区上面是6层，底下有负一楼。但是我们现在房买到手之后，只有上面6层，没有负一楼，给我们带来了很多的不便。”王女士向华商报说道。王女士还表示，每次回老家带什么东西吧，就到不了我们楼底下，现在要必须通过人家十号楼，才能到我们九号楼，然后到地面才能回家。

华商报在走访中发现，该小区9号楼没有地下室，且这栋楼的电梯没有负一楼，其业主提供的房屋购买合同上面也明确写有该商品房建筑总层数为7层，其中地上6层，地下1层。

同是该小区9号楼业主的黄女士向说道：“我们上周就开始着手找有关部门协调，包括开发商，没有人给我们解决实际问题。”

随后华商报来到，城固县八佰置业发展有限公司，就该小区业主反映的问题进行了解。

对此，城固县八佰置业发展有限公司副总刘先生回复到：“是合同上出现这个（地上6层地下一层）问题，后面有一个补充条款（以实际交付时的现状为准）。”刘先生称这几栋楼在原先的规划纸上就没有，车位方面，我们小区的车位已经达到了预期的配比，所以那几栋楼下面就没有规划地下室。

刘先生向华商报说道;我们给出的解决方案是：第一个是，9号楼没有地下室不方便，可以协调物业，可以在这几栋楼下面建电动车棚，可以解决他们带东西上楼不方便的问题；第二个就是，如果这几栋楼的业主如果不想要他们的房子的话，我们让我们的销售部帮他们把房子卖掉，不收一分钱的服务费，我们无偿地帮他们把房子卖出去；第三个就是如果以上两个办法都不同意的话，建议走司法程序，法院判啥样，我们执行就行。

华商报 王健 曹文哲